깡통전세 예방법 (+ 체크리스트 100% 대비)

깡통전세 예방법 (+ 체크리스트 100% 대비)

깡통전세 예방법 (+ 체크리스트 100% 대비)
깡통전세 예방법 (+ 체크리스트 100% 대비)

깡통전세 예방법 (+ 체크리스트 100% 대비)

오늘은 깡통전세가 무엇인지, 왜 위험한지, 어떻게 피해야 하는지 알아보겠습니다!

깡통전세란?

깡통전세란 매매가에서 전세가격을 빼면 돈이 거의 남지 않기 때문에 빈 부동산을 매매하는 것을 말합니다! 즉, 임차인의 전세금만으로 자본금 없이 임대인의 입장에서 살 수 있는 집을 의미합니다. 간단한 예로 집이 100원이고 집 가격이 1,000원이고 전체 가격이 800원이라고 가정해 보겠습니다.​​​

그리고 집을 사고 싶어하는 구매자가 있습니다. 집을 갖고 싶어도 돈이 없는 구매자는 전세로 이사갈 세입자를 찾아 집을 사기로 결정합니다. 이런 식으로 구매자는 세입자 보증금 800원과 200원을 지불하고 한 푼도 쓰지 않고 1,000원짜리 집을 살 수 있습니다. 매매가와 전세의 차이는 여기에서 구매자나 임차인을 찾기 위해 제공하는 전세 부동산만큼 크지 않습니다.

깡통전세란 무엇일까요?
깡통전세란 무엇일까요?

깡통이 위험한 이유의 핵심은 집주인에게 현금이 없어서 보증금이 위험하다는 것입니다! ​예를 들어 더 자세히 설명하겠습니다​​​.

다시 구매자와 임차인의 예를 살펴보겠습니다. 임차인이 전세에 살고 이사를 간다고 가정해 봅시다. 그렇다면 구매자나 임차인의 보증금을 환불해야 합니까? 구매자는 세입자에게 800원을 돌려주나요? ​아마도 그렇지​ 않아서 전세 보증금을 돌려받기 위해 매수인이 새 전세 세입자를 찾아야 하는 것과 동시에 집값이 떨어지고 새 세입자가 500원 전세계약에 서명하면 세입자가 돌아오기 어려울 것입니다.

이번에는 세입자가 그곳에 살고 있고 구매자는 집을 살 돈이 없고 빚을 갚을 수 없기 때문에 결국 압류딱지를 받았다고 가정해 보겠습니다.​ 집주인과 매수인의 채무문제로 임차인의 집이 경매에 부쳐진다! 일반적으로 경매를 통해 집을 팔 때 그 돈은 집주인의 빚을 갚고 세입자의 보증금을 반환하는 데 사용됩니다. 그렇다면 임차인은 보증금을 돌려받을 수 있을까요?

집이 경매로 팔려도 세입자 돈보다 먼저 구매자가 빚을 많이 졌다면 보증금을 돌려받지 못할 수도 있다.

위에서 설명한 상황을 요약하자면 깡통에 들어갈 때

  1. 집값이 떨어지면 세입자는 보증금을 돌려받지 못할 위험이 있습니다.
  2. 살던 도중 집이 경매에 부치는 것은 비교적 쉽습니다!
    ​​

그렇다면 보증금에 위험한 전세 깡통전세을 피하려면 어떻게 해야 할까요. 그 대처법에 대해 알려드리겠습니다.

깡통전세 예방법 (+ 대처법)
깡통전세 예방법 (+ 대처법)

깡통전세 예방법 (+ 대처법)

매매가보다 전세가 비싼 집은 항아리전세라고 하기 때문에 매매가를 알아야 항아리전세인지 알 수 있죠?​ 콘도나 오피스의 경우 현재 거래량을 네이버 부동산으로 쉽게 확인하세요!​ 빌라나 주택의 경우 시세를 직접 예측해야 하므로 가장 쉽게 예측할 수 있는 방법은 주변에 비슷한 크기의 주택이 얼마나 거래되고 있는지 확인하는 것입니다!​​​

실제 거래 가격은 국토교통부에서 확인하실 수 있습니다!​ 단, 근처에 최근 거래가 없거나, 가까운 집의 크기가 실제 거래 가격과 비교하기 어렵다면, 시세를 알려주는 서비스를 이용해보세요!

가격을 파악했다면 다음으로 해야 할 일은 집에 빚진 빚이 얼마나 되는지 확인하는 것입니다! 이것만 알면 깡통전세가 있는지 알 수 있습니다. 전세의 가격이 겉보기에는 높지 않지만 깡통전세은 아닌 것 같지만 집주인이 빚을 너무 많이 받는다면 얘기가 달라지니 이 집이 보유하고 있는 빚의 액수를 확인해보는 것을 추천한다. 내가 이 집에 얼마를 빚지고 있는지 어떻게 알 수 있습니까? 등기부등본만 봐도 알 수 있어요!

등기부등본의 채권최고액을 살펴봐주세요!

깡통전세 예방법 알려드립니다.
깡통전세 예방법 알려드립니다.

1. 깡통전세 예방법 : 전세 계약전

▣ 계약자(신분증)와 소유자(등기부등본)가 동일한지 확인
▣ 내가 보는 집의 주소(등기부등본)가 전세의 집 주소와 같은지 확인
▣ 소유자의 권리변경 가능성에 대한 확인(미등기, 가등기, 가처분, 가압류, 압류 등)
▣ 내 전세금 근저당권 설정 확인

  • 위험(주택 가격 – 선순위 모기지 금액 < 내 보증금)
  • 경계(집값 – 우선 모기지 금액 > 내 보증금)
  • 단, 경매 등을 고려하여 집값은 시가의 60~70%로 가정한다.

▣ 전세권설정, 계약 시 특약사항 넣어둘 것

  • 잔금일 다음날까지 근저당권 및 기타 제한물권 설정을 하지 않고 위반 시 계약을 무효로 합니다.
  • 전세권설정은 물권이기는 하나 경매시 주택가액에서만 배당 됨

2. 깡통전세 예방법 : 잔금 당일

▣ 계약자(ID)와 소유자(등기부등본)가 동일한지 재확인
▣ 소유자의 권리변경 가능성 재확인(미등기, 가등기, 가처분, 가압류, 압류 등)
▣ 내 전세자금 전에 담보대출이 설정되었다는 무조건 실시간 확인
▣ 잔액은 반드시 ①체크인 공지 ②확인일 이후 바로 받아가세요! (이사 전이라도가능)
▣ 입주, 입주신고 또는 날짜 확정 후 다음날 0시에 대항력 및 우선변제권 발생

◇ 잔고 당일 저당을 설정하기 위해 이를 악용하는 경우가 있으니 참고하시기 바랍니다.

  • 대항력 : 새 집주인 및 경매를 위한 숙소 및 보증금 보장
  • 우선변제권 : 경쟁기간 중 낙찰자보다 먼저 배당금을 받을 수 있는 권리)

3. 깡통전세 예방법 : 계약만료 시점

▣ 최소 계약 만료 6~2개월 전에 임대인에게 “갱신 의사 없음” 통지

  • 사실관계 확인, 3개월 전에 “재계약 의사 없음”을 선언해야 함(증거 남기기: 문자, 녹취, 내용증명 등)

▣ 보증금 반환 의사가 없는 경우 상황에 따라 보증금 반환 요청 증명서를 발급해 드립니다.

  • 내용증명 : 전달할 내용을 요약하고, 전달할 내용을 3부 작성하고, 우체국에 가셔서 증명서 발송을 요청하시면 소정의 수수료가 부과될 수 있습니다.

▣ 계약만료일 이전의 주민등록 말소는 절대 금지합니다.
▣ 이사가 부득이한 경우 계약만료 후 즉시 임대권등기명령을 신청하고 상환우선순위를 유보합니다.
▣ 임차권등기명령 : 등기소에 직접 신청하여 로펌에 문의합니다.

• 임대차계약서, 주민등록등본, 등기부등본, 내용증명, 부동산등기부등본 등을 제출하고 임대차등기명령신청서를 제출한다.
• 보증금이 많은 경우, 상환이 원활하지 않거나, 법적 분쟁이 발생한 경우에는 임대차등기명령을 신청하고, 임대차계약의 사실, 계약내용, 해지사유를 기재합니다.
• 입주신청부터 입주등록까지 약 2주 정도 소요되며 입주등록 완료 후 이사를 하시는 것이 좋습니다.
• 임차등록명령을 신청하고 즉시 이사를 삼가야 합니다.

4. 깡통전세 예방법 : 경매절차 및 보증금 반환

▣ 보증금반환소송 승소 후 경매집행 신청
▣ 경매과정에서 권리의 선언 및 배당요구(최소 8~9개월)

  • 배당금은 우선순위가 가장 높은 채권자보다 우선순위가 높은 채권자보다 먼저 분배될 수 있음

5. 깡통전세 예방법 : 전세보증금반환보증에 가입

▣ 전세보증금 반환보증 가입(최근 가입자 증가)
▣ 보증책임기간 : 임대인이 글로벌 계약 종료 후 전세 보증금을 반환할 수 없는 경우(임대 종료 후 3개월 이내 반환)
▣ 보증책임 : 임차인에게 전세보증금을 반환할 책임.

깡통전세 예방법 : 전세보증보험 가입
깡통전세 예방법 : 전세보증보험 가입

깡통전세 예방법 : 전세보증보험 가입

▣ 임대기간이 절반 이상 남았을 경우 집주인의 동의 없이도 가입이 가능합니다.
▣ 단점 : 연 보험료 0.2%~0.22%, 가입조건 까다로움, 1억원당 22만원(신규할인)

깡통전세 예방법 : 전세보증금 반환보증보험

▣ HUG 주택도시보증공사(☏1566-9009)
▣ SGI 서울보증 (☏1677-7000)

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